西班牙超級賭局

爽報 (財經V60, 2012.4.27)
早兩日,《蘋果》報道西班牙債務危機,有讀者睇完之後,喺Facebook留言問,既然西班牙建屋量早在2000年供過於求,樓價應該跌,點解樓價由96年到08年,12年內可以升一倍。經濟學上,可唔可以又增加供應,價格又升呢?得!就係財富效應。「不過,由90年代中到2007年,西班牙國民嘅收入無乜點升喎!」
泡沫嘅死因係:財富與收入不相稱。市場有泡沫,所有參與遊戲嘅人,都等水漲船高;少少收入,透過銀行做槓桿,層樓升咗,就算收入不變,都可以用新增紙上富貴,轉車再做大的槓桿。
「多咗出來嘅錢,源頭喺邊?」好多人會答:銀行。呢個講法無錯。另一睇法係:參與資產價格泡沫嘅所有人都將風險攬上身。咁樣即係賭;睇中咗就賺一鋪。問題係,當所有人都賭埋同一邊,咁又係邊個輸呢。答案係:無買嘅人。
地產,最易出現泡沫嘅資產:銀行批按揭,投機者用槓桿炒起價格。樓價升,銀行就批出更大額按揭,呢個惡性循環,幾乎世界各地都出現過。泡沫入面,一定有通脹,通脹,收入就唔見使,結果更多人趕住去買資產,是為恐懼性吸納(Panic
Buying)。
85到91年,西班牙樓價升三倍。當時,西班牙GDP每年升5%,但樓價升三倍?過份咗少少囉。不過91到96年,歐洲經濟略回塘,但西班牙仍撐得住,樓價無跌。96年後,一體化概念,樓價又炒過。有之前嘅經歷,西班牙人比香港人更加信「樓價無可能跌」。以前,人人以為穩定社會嘅鼓勵置業政策,如今成為將風險提高嘅自殺式陷阱。
用過去廿幾年西班牙嘅GDP複合增長率計,樓市應該仲有排跌。最大鑊係,西班牙銀行,政府無能力救;西班牙政府,歐洲又無能力救。故事教訓我哋:泡沫入面,有買無買,都係輸家。
利世民
專欄電郵:SharpHK.Simon@gmail.com
Facebook專頁:www.facebook.com/AppleSimon

爽報 (財經V60, 2012.4.27)

 

早兩日,《蘋果》報道西班牙債務危機,有讀者睇完之後,喺Facebook留言問,既然西班牙建屋量早在2000年供過於求,樓價應該跌,點解樓價由96年到08年,12年內可以升一倍。經濟學上,可唔可以又增加供應,價格又升呢?得!就係財富效應。「不過,由90年代中到2007年,西班牙國民嘅收入無乜點升喎!」

泡沫嘅死因係:財富與收入不相稱。市場有泡沫,所有參與遊戲嘅人,都等水漲船高;少少收入,透過銀行做槓桿,層樓升咗,就算收入不變,都可以用新增紙上富貴,轉車再做大的槓桿。

「多咗出來嘅錢,源頭喺邊?」好多人會答:銀行。呢個講法無錯。另一睇法係:參與資產價格泡沫嘅所有人都將風險攬上身。咁樣即係賭;睇中咗就賺一鋪。問題係,當所有人都賭埋同一邊,咁又係邊個輸呢。答案係:無買嘅人。

地產,最易出現泡沫嘅資產:銀行批按揭,投機者用槓桿炒起價格。樓價升,銀行就批出更大額按揭,呢個惡性循環,幾乎世界各地都出現過。泡沫入面,一定有通脹,通脹,收入就唔見使,結果更多人趕住去買資產,是為恐懼性吸納(PanicBuying)。

85到91年,西班牙樓價升三倍。當時,西班牙GDP每年升5%,但樓價升三倍?過份咗少少囉。不過91到96年,歐洲經濟略回塘,但西班牙仍撐得住,樓價無跌。96年後,一體化概念,樓價又炒過。有之前嘅經歷,西班牙人比香港人更加信「樓價無可能跌」。以前,人人以為穩定社會嘅鼓勵置業政策,如今成為將風險提高嘅自殺式陷阱。

用過去廿幾年西班牙嘅GDP複合增長率計,樓市應該仲有排跌。最大鑊係,西班牙銀行,政府無能力救;西班牙政府,歐洲又無能力救。故事教訓我哋:泡沫入面,有買無買,都係輸家。

 

利世民

專欄電郵:SharpHK.Simon@gmail.com
Facebook專頁:www.facebook.com/AppleSimon

Facebook Comments

Leave a comment