續批海運給九倉合理嗎?

am730 (C觀點M12, 2012.6.12)

鳴謝施永青先生給予轉載

 

九倉屬下海運大廈的土地使用權,日前獲政府續批,為期21年,需補地價79億元。有意見指政府明益九倉,地價訂得偏低,但發展局長林鄭月娥卻強調,政府已計足地價,而有關部門是按慣常的做法去處理今次續租事宜的,無論她個人或是特首(包括候任特首),都沒作過干預。

我對商舖的租金略知行情,亦覺得今次協議的地價似乎偏低;若把土地拿出來公開競投,很有機會賣到超過79億元。然而,這樣做得有違政府一貫的做法──優先與土地上原有的租戶商討續約條件,並盡量與原有租戶達成協議。其實,香港市民一直都是這種慣常做法的得益者,改變這種慣常做法,對市民會更為不利。

香港的土地,政府只租不賣。市民現時居住的房子,一樣有批租期滿的日子。按租約條文,政府有權收回土地,或改作其他用途,或重新批租。以慣常的做法,只要土地不改作其他用途,政府都會與原租戶續租,前提是租戶要按市值補地價。這種透過協議的補地價方式,只能靠專業人士作評估,多少帶有主觀成份,很容易引來私相授受的指控,效果及不上公開拍賣與招標。之前數碼港與紅灣半島等項目,就被懷疑有官商勾結。海運續約亦難逃這個命運。但價錢是否合理的問題非常複雜,只能另文再談,今次我會先談應否讓九倉續約的問題。

公開競投所得的價錢雖然較易為社會所接受,但政府得事先把土地收回才能拍賣或招摽。這勢必導致與舊租客產生衝突。過去的經驗顯示:大部分租客在這種情況下都不會遵守批地條文,而是會誓死保衛家園及已投入心血的事業。此之所以,自港英時代開始,政府已放棄這項艱巨的收地工程,認為會得不償失。

事實證明,續約時用私人協議的方式補地價,既不用擾民,亦可以減少政府的行政負擔,實際推行起來利多於弊。由於政府一貫採用這樣的政策,所以九倉就可以說在續約問題上有合理期望。因此,當政府在談判時威脅不與九倉續約時,九倉就立即申請司法覆核。由此可見,收回土地作公開競投談何容易。九倉作為公司,雖然不會絕食或示威遊行,但一定會打官司,最後可能兩敗俱傷。

事實是海運大廈的原址,早期是九倉長期經營的碼頭;到60年代中才改用途,建成亞洲首個購物商場。當時政府新批的租約為期25年,每年只需交租10萬。1990年這個租約到期,政府又續租21年。所以今次已非首次談判續租,政府很難說今次不協商補地價條件了;要求改把土地收回作公開競投的意見,實際上並不可行。

民粹主義的意見,雖然討市民歡喜,但行起來會問題百出,最終不一定對市民有好處。

 

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