政經評論人李兆富:買樓高槓桿勿盲目樂觀

明報 (名人樓市論壇B08, 2012.07.19)

 

新一屆政府「七一」上場後似未有新的打壓樓市措施,樓市樂觀情緒再現。獅子山學會創辦人之一、知名政經評論人李兆富(筆名利世民)卻指出,港人偏重於關注本地政策和供應量對樓市的影響,其實根據歷史數據,自香港採用聯繫匯率,香港樓價表現便同美元匯價和美息走勢有更密切關係。近月美元匯價已有見底迹象,美息也處於近乎跌無可跌的極低位,中長期因兩者回升令樓價受壓的風險大增。他又指出,港人投資的風險意識薄弱,不少人不明白買樓屬高槓桿行為,也不知道如何分散風險。
李兆富曾在2007年港股直通車消息傳出後,大手買入港交所(0388)及中國人壽(2628)的窩輪,並進行不斷轉換行使價的交易。在總理溫家寶說無直通車後平了倉,短短約10星期勁賺了9至10倍利潤, 「可算是自己的trade of century(世紀交易)」。
7成樓按等同3.3倍槓桿
李事後回想,當時賺大錢其實不乏好運的因素,從中體會到槓桿的威力:成功固然大賺,但若看錯市而不能止蝕,也可以傾家蕩產。他往後投資便絕少牽涉槓桿買賣。他指出, 「其實買樓同樣是涉及高槓桿,一般人只付3 成首期,承做7成按揭,等於3.3倍槓桿。一些人透過按揭保險以九成半按揭買樓,槓桿更高達20倍!」
360期供款一期不能斷
李又指出,一般人買樓以為「長揸必勝」,但要揸多少時候? 「要知道,如果是做30年的按揭,那便要肯定自己360期供款,一期也不能欠供,否則便會被收樓,如何長揸?」
因此,李兆富指買樓一定要有風險意識,不是付了首期後便可盲目看好樓市。按揭買樓前要確知自己的工作是否穩陣,是否整個家庭只靠一個人負擔,又或是否只有一份工作或收入,又或一旦失業,可有餘資繼續供樓至少數個月……。
買一住宅不如買數個車位
至於其他減低買樓風險的辦法,例如若有錢投資一個豪宅,可考慮分散為買數個一般住宅單位,則就算有一個租客走佬,也不至所有單位的租金收入都「斷纜」。又如,若資金只夠買一個住宅單位,可慮改買4 至5 個車位,則除了可分散租金收入來源外,也可避免了單位或鄰宅變成凶宅的風險樓市最大風險為美元美息反彈李兆富指出,不計個人,單以樓市見頂風險而論,最有可能的因素是美元和美息回升。
另外,李氏認為香港人有一種幻覺, 「覺得大陸人呢幾年有錢咗,紛紛來港買樓,所以香港樓價長升長有。」不過內地人來港買樓,其中一個原因是近年港元隨美元貶值。人民幣相對港元升值,令港樓在內地人眼中愈來愈廉宜。一旦美元回升,港元計價的香港樓宇便也會隨之升值,到時內地人便會發覺將港樓賣出套現匯回內地會有大幅賺價,香港樓市便會承受壓力。
此外,內地銀根變得緊張,李稱其任職銀行的友人指出, 「銀行要開高少少息吸納散戶存款,好耐未發生過呢樣嘢」,也不利內地資金流入香港樓市。
新供應少樓價也可跌
李兆富認同「財爺」曾俊華近年不斷提出香港樓市存在泡沫風險的說法,因樓市不會永遠不斷上升。比如「擲骰仔」遊戲,若連續開了十鋪大,賭仔一定會認為第十一鋪會再開大。
就如香港樓市近年大漲小回,已令不少人覺得樓價以後也會只升不跌,風險意識大減。
常有不少評論說供應少,樓價必升,但97 至03 年間,樓宇供應也曾急降,卻未見樓市即時回升。李氏指出,樓價升跌不能單純看供應,因為existing housing stock(現存樓宇)也是潛在供應,新增供應量只是總供應的一部分,一旦市場心理預期改變,二手放盤可快速增加而令供應急增,樓價也可以急跌。
買樓宜避新區 潛在問題多 樓價未反映
李兆富乃於2003年初首度買樓,斥資約140萬元買入美孚一個單位作新婚之用,翌年即以180萬元沽出,之後為方便上班而再斥約520萬元購入將軍澳維景灣畔相連單位,到2010年因要移民才以800多萬元賣出。
此外,他在2008年金融海嘯時趁低購買同區東港城單位,因此現時回港也有自住居所,最令他自豪的是,所有物業已供完,「現時冇債在身,升跌都冇所謂」,近年主要投資在股票市場。
投資應靈活變通
不少香港人買樓只為抗通脹,李兆富笑言,最怕通脹的人應買黃金。但要想投資增值,應是投資可為人類或社會創造價值的項目之上,比如能夠賺錢的公司的股票,而不是將資產停泊在某一市場便可一勞永逸, 「人是需要靈活變通,如果諗住買一層樓就可以天荒地老等升值,一定會好失望」。
李又根據自已的經驗,若真的要買樓,不論投資或自住,最好避開新發展的區域,因潛在許多uncertainty(變數), 「未成熟社區一定有好多未被發現的問題,對物業價值會有影響」,舊區則就算有問題,也早已浮現,一是已解決,又或是樓價已反映。
其次,挑選物業需考慮往來中環所需時間,能在半小時來往住所及中環便是合適的居住地。因為上班車程過長會影響productivity(生產力),也會犧牲與家人相處的時間, 「分分鐘係貧窮嘅原因」。
居屋換樓難 抽到未必是幸運
不少人期待新政府的居屋政策,李兆富卻道出他的親友一段經歷作借鑑。
李的親友在95年至96年間抽到一間居屋,當時歡天喜地,但沒有回購保證。其後亞洲金融風暴出現,樓價急跌而未能售出,至近年才終於供斷,卻發覺該物業樓齡雖僅15年,但樓宇質素卻差至等同30年的私樓,現時進行維修也要多番顧慮, 「唔知應唔應該再投放多啲資金落去」。
另外,這位親友發覺現時該單位樓價升幅遠遠落後同區私樓之餘,要出售又要向政府補地價,因此賣樓換樓也難。假若當初沒有買入這層居屋而是持有現金,待2003年時以低價入市買私樓,情况便完全不一樣。那到底當初抽得到居屋,是幸運,還是不幸?

新一屆政府「七一」上場後似未有新的打壓樓市措施,樓市樂觀情緒再現。獅子山學會創辦人之一、知名政經評論人李兆富(筆名利世民)卻指出,港人偏重於關注本地政策和供應量對樓市的影響,其實根據歷史數據,自香港採用聯繫匯率,香港樓價表現便同美元匯價和美息走勢有更密切關係。近月美元匯價已有見底迹象,美息也處於近乎跌無可跌的極低位,中長期因兩者回升令樓價受壓的風險大增。他又指出,港人投資的風險意識薄弱,不少人不明白買樓屬高槓桿行為,也不知道如何分散風險。

李兆富曾在2007年港股直通車消息傳出後,大手買入港交所(0388)及中國人壽(2628)的窩輪,並進行不斷轉換行使價的交易。在總理溫家寶說無直通車後平了倉,短短約10星期勁賺了9至10倍利潤, 「可算是自己的trade of century(世紀交易)」。

 

7成樓按等同3.3倍槓桿

李事後回想,當時賺大錢其實不乏好運的因素,從中體會到槓桿的威力:成功固然大賺,但若看錯市而不能止蝕,也可以傾家蕩產。他往後投資便絕少牽涉槓桿買賣。他指出, 「其實買樓同樣是涉及高槓桿,一般人只付3 成首期,承做7成按揭,等於3.3倍槓桿。一些人透過按揭保險以九成半按揭買樓,槓桿更高達20倍!」

 

360期供款一期不能斷

李又指出,一般人買樓以為「長揸必勝」,但要揸多少時候? 「要知道,如果是做30年的按揭,那便要肯定自己360期供款,一期也不能欠供,否則便會被收樓,如何長揸?」

因此,李兆富指買樓一定要有風險意識,不是付了首期後便可盲目看好樓市。按揭買樓前要確知自己的工作是否穩陣,是否整個家庭只靠一個人負擔,又或是否只有一份工作或收入,又或一旦失業,可有餘資繼續供樓至少數個月……。

 

買一住宅不如買數個車位

至於其他減低買樓風險的辦法,例如若有錢投資一個豪宅,可考慮分散為買數個一般住宅單位,則就算有一個租客走佬,也不至所有單位的租金收入都「斷纜」。又如,若資金只夠買一個住宅單位,可慮改買4 至5 個車位,則除了可分散租金收入來源外,也可避免了單位或鄰宅變成凶宅的風險樓市最大風險為美元美息反彈李兆富指出,不計個人,單以樓市見頂風險而論,最有可能的因素是美元和美息回升。

另外,李氏認為香港人有一種幻覺, 「覺得大陸人呢幾年有錢咗,紛紛來港買樓,所以香港樓價長升長有。」不過內地人來港買樓,其中一個原因是近年港元隨美元貶值。人民幣相對港元升值,令港樓在內地人眼中愈來愈廉宜。一旦美元回升,港元計價的香港樓宇便也會隨之升值,到時內地人便會發覺將港樓賣出套現匯回內地會有大幅賺價,香港樓市便會承受壓力。

此外,內地銀根變得緊張,李稱其任職銀行的友人指出, 「銀行要開高少少息吸納散戶存款,好耐未發生過呢樣嘢」,也不利內地資金流入香港樓市。
新供應少樓價也可跌

李兆富認同「財爺」曾俊華近年不斷提出香港樓市存在泡沫風險的說法,因樓市不會永遠不斷上升。比如「擲骰仔」遊戲,若連續開了十鋪大,賭仔一定會認為第十一鋪會再開大。

就如香港樓市近年大漲小回,已令不少人覺得樓價以後也會只升不跌,風險意識大減。

常有不少評論說供應少,樓價必升,但97 至03 年間,樓宇供應也曾急降,卻未見樓市即時回升。李氏指出,樓價升跌不能單純看供應,因為existing housing stock(現存樓宇)也是潛在供應,新增供應量只是總供應的一部分,一旦市場心理預期改變,二手放盤可快速增加而令供應急增,樓價也可以急跌。

 

買樓宜避新區 潛在問題多 樓價未反映

李兆富乃於2003年初首度買樓,斥資約140萬元買入美孚一個單位作新婚之用,翌年即以180萬元沽出,之後為方便上班而再斥約520萬元購入將軍澳維景灣畔相連單位,到2010年因要移民才以800多萬元賣出。

此外,他在2008年金融海嘯時趁低購買同區東港城單位,因此現時回港也有自住居所,最令他自豪的是,所有物業已供完,「現時冇債在身,升跌都冇所謂」,近年主要投資在股票市場。

 

投資應靈活變通

不少香港人買樓只為抗通脹,李兆富笑言,最怕通脹的人應買黃金。但要想投資增值,應是投資可為人類或社會創造價值的項目之上,比如能夠賺錢的公司的股票,而不是將資產停泊在某一市場便可一勞永逸, 「人是需要靈活變通,如果諗住買一層樓就可以天荒地老等升值,一定會好失望」。

李又根據自已的經驗,若真的要買樓,不論投資或自住,最好避開新發展的區域,因潛在許多uncertainty(變數), 「未成熟社區一定有好多未被發現的問題,對物業價值會有影響」,舊區則就算有問題,也早已浮現,一是已解決,又或是樓價已反映。

其次,挑選物業需考慮往來中環所需時間,能在半小時來往住所及中環便是合適的居住地。因為上班車程過長會影響productivity(生產力),也會犧牲與家人相處的時間, 「分分鐘係貧窮嘅原因」。

 

居屋換樓難 抽到未必是幸運

不少人期待新政府的居屋政策,李兆富卻道出他的親友一段經歷作借鑑。

李的親友在95年至96年間抽到一間居屋,當時歡天喜地,但沒有回購保證。其後亞洲金融風暴出現,樓價急跌而未能售出,至近年才終於供斷,卻發覺該物業樓齡雖僅15年,但樓宇質素卻差至等同30年的私樓,現時進行維修也要多番顧慮, 「唔知應唔應該再投放多啲資金落去」。

另外,這位親友發覺現時該單位樓價升幅遠遠落後同區私樓之餘,要出售又要向政府補地價,因此賣樓換樓也難。假若當初沒有買入這層居屋而是持有現金,待2003年時以低價入市買私樓,情况便完全不一樣。那到底當初抽得到居屋,是幸運,還是不幸?

 

明報記者鄒凱婷、陸振球

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