樓市將在九月提前調整

am730 (C觀點A10, 2012.9.04)

鳴謝施永青先生給予轉載

 

政府剛推出十招遏抑樓價的措施,還不到24小時,很多傳媒已很確定地認為,措施力度不足,樓市難以降溫。我的看法不一樣。

傳媒在作這樣的結論時,引證了很多創新高的成交,其中有些是措施公布前簽約的,買賣雙方都不知道措施的內容,怎可以這樣的案例去引證措施無效。

現實是任何新的消息都會對市場有一定的影響。簡單的消息,市場可以立即有反應,複雜的消息,市場需要時間消化。今次政府出了十招,方向是增加供應,但招數卻各有不同,市場的反應不可能在幾小時裡就看得清楚。

就我所接觸,業主方面傾向相信措施力度不足,所以堅持高價不願減;但買家則傾向相信措施會有效,所以想觀望一下再作決定。他們的不同取態,其實都是基於利益立場;但最終的較量結果,則決定於措施有沒有真正改變了市場的供求情況。

市場不一定理會措施是否真的可以解決香港的房屋問題;但若是供應比前有所增加,就一定會在價格上反映出來,因為之前成交的價格,是沒有預計到這些新供應的。

今次政府把36幅原先撥作政府、機構或社區用途的土地也改作住宅用途,很明顯是新的供應。這顯示政府會修訂城市規劃,以適應市民對住屋的急切需要。這條路一開,很多現時未被充份利用的工業與農業用地都可被解放出來。這對市場不會沒有影響,市場的參與者會因而作出不同的理性預期。

據地產代理的統計,剛過去的周六與周日,十大屋苑的成交只有27宗,比之前的周六與周日急跌了四成,但價格卻沒有跟隨回落,部分成交依然創出新高價。不過,隨著交投量減少,價格能否長期高企就有疑問。

前一段時間,有部分傳媒,為了刻意證明政府容許白表申請者買二手居屋的政策失誤,一窩蜂報道樓價因而上升的消息,令很多市場的參與者都誤以為樓市已如九七時一樣瘋癲,產生了一定的恐懼情緒。有些換樓人士,甚至採取先買後賣的策略。這種情況已導致現時市場上等著要賣樓的人多了,市況可能因而有點壓力。

再者,前一個階段的升市,主要靠心理因素推動,客觀的經濟環境似乎不大配合。歐美的經濟未見有起色,中國的經濟已開始失速,而香港的零售業亦有放緩跡象,樓價是沒有條件在這種情況下進入大牛市的。

沒有跡象顯示,上兩個月入市的動力是來自新生的購買力。買家所用的都是早前的積累,而不是因為升了職,加了薪;他們只是改變財富的儲存方式罷了。這樣的交投量上升是消耗性的,會透支未來的購買力。此之所以,我原先已估計樓市會在第四季出現調整。今次政府出招,或會令樓市的調整提前在9月出現。不過,今次調整的幅度不會大,大概3%至5%左右,不會超過10%。

 

施永青

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