請停建居屋

香港商報 (智庫爭鳴A03, 2013.04.30)

 

房協的資助房屋綠悠雅苑最近售罄,銷售卻並不理想,2942名獲房協邀請揀樓的申請人中,最終出席的只有1175人,出席率僅為40﹪,可謂低得可憐。

資助房屋的本意為幫助社會上的夾心階層置業,政策目標清晰合理。金融海嘯以來,各國央行瘋狂印鈔,以致全球資產價格急升,與美元掛鈎的港元資產更是首當其衝,價格升個不停。樓價、租金指數升穿九七,新界樓亦賣超過10000元一呎,人人稱之為癲價。

 

買樓是投資

樓市暢旺之時,人人都希望買樓。祝越山於過去幾年就不斷聽到朋友表示希望上車,後悔沒有於2003年入市。年輕人亦不斷訴苦,表示無力置業。最後,香港政府終於宣布推出置安心計劃回應訴求,及後更決定復建居屋,幫助市民置業。

人有離合,月有圓缺。樓市不可能永遠好景。綠悠雅苑接受申請之時,樓市氣氛尚好,出現超額認購數十倍。但近期樓市轉差,樓價回落,綠悠雅苑的銷情亦馬上變差,不少人臨陣退縮,最後60%申請者放棄認購。

經濟學上有所謂供求,價升即供應增而需求跌,價跌則供應減而需求升。然而,投資市場卻相反,價升即追貨,價跌則追沽;長期價格取決於基本因素,短期價格則取決於市場氣氛,建基於價格預期之上。如果買樓是需要而不是投資,綠悠雅苑的銷情,應該不至於有60%人放棄認購吧。

事實證明,香港人買樓通常都是一個投資決定(60%不是少數),是為了搭上樓市的尾班車,生活需要只是其次。既然如此,政府又何須建屋去變相津貼市民炒樓呢?

加入獅子山學會之初,曾隨學會行政總監王弼到港大出席有關樓市的政策辯論,期間有一位學生問:「可否在樓市之中,將投資、自用分開兩個市場?」聽起來有道理,但不切實際。

每個物件理論上都可以有投資用途,有實際用途如是,即使沒有實際用途亦如是,黃金就是一個最佳例子。黃金沒有工業用途,即使作為首飾也一樣,形狀改變,本質卻沒有改變。黃金的唯一用途就是「用嚟擺」。

沒有實際用途的黃金有價值,有實際用途的則更加有價值;如果沒有價值的物品有價,有價值的物品則更應有價(請讀者們小心分別經濟價值、交易價格)。房屋既然有用,自然有價,有價則有投資的可能。投資,不在乎事物本質,在乎人的需求。除非完全禁止房屋買賣與租用,否則房屋永遠都可以是投資商品。即使是有80%人口居於組屋(HDB)的新加坡,都不能將兩者分開。

 

政策愈多市場愈亂

社會上總有不幸的人需要我們去幫助,但我卻想不到為什麼政府要津貼市民投資/炒樓。居住是生活需要,擁有房子卻不是必需,而是欲望。滿足欲望本來沒有大問題,但欲望無盡。你有否聽說過朋友認為薪金加得太多?除了因為申請公屋而要符合入息上限的情況外,一個都沒有見過。

當初將公屋上樓目標從7年減至3年,當大家認為有機會時,就全民爭上公屋,大學生一到18歲,就趁未有工作,馬上入表申請,這是什麼道理?

「六國破滅,非兵不利,戰不善,弊在賂秦」,相信考過會考的都會記得。香港現在的問題不是房屋不足,而是沒有正視問題。2003年樓市谷底,政府決定停建居屋救市,當房屋被定義為投資,而政府會救市去保證你必賺的時候,自然每個人都希望入市。

房屋價格永遠有升跌,但要房屋市場穩定,只要參考人口數據,每年賣地建屋,謹慎執行政策目標就可以。居屋、限呎令、SSD、BSD;政策愈多,市場自然愈亂。

香港的房屋問題不是短缺,不是人口,而是政策。

 

獅子山學會
祝越山

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