信報財經新聞 (獅子山學會) 2016-10-8

公共房屋計劃代價

最近有位攝影師pose了一些劏房住戶生活環境相，其中一張最震撼的相入面，看到一個擠迫凌亂的廁所內馬桶旁邊竟然放着煮食爐。

這些相連我一些平常「離地」的屋企人都在Facebook分享，亦看到很多人慨嘆一句：「都是土地問題。」跟着自然講多句：「應該起多些公屋。」但看開獅子山學會專欄文章的朋友，當然能有智慧地指出，劏房根本就是由公屋制度令資源分配不公義下產生的問題。

周二有幸出席由團結香港基金主辦的房屋政策高峰會。其中一環節由王于漸教授演講，標題為「公共房屋計劃的代價」。他指現時的資助房屋制度，如果住戶想變為業主，需要補地價。而地價並不是鎖死的，會因樓價而變動。例如一個居屋住戶買入時，單位市值100萬元，經過30%折扣後，住戶只須付70萬元。但如果幾年後，住戶想將單位在自由市場售賣，便必須付出現在樓價的30%來補地價。如果單位升值變成300萬元，住戶便須付出90萬元，教授認為這對居屋住戶並不公平。

但筆者認為，如果將補地價要求大幅降低，是否就等於好事呢？當然啦，現時樓價水平，如果將補地價要求降低，便能讓人人都立即變成百萬富翁。當然不在資助房屋制度下的人就無份。

「補貼置業」謀減補地價障礙

王教授亦在演講提及他其中一個常常提及的題目，就是公屋制度造成香港離婚率極高的情況。教授認為「低收入、離婚、單親，公屋」是一連串由於太多人居住公營房屋制度的代價。

如果問題源於太多人住公營房屋，那麼解決方法便應用政策鼓勵將單位私有化。團結香港基金的「補貼置業計劃」，便是從這個方向出發。但基金的方案其實是想將公屋或居屋補地價障礙減低。有人問這是否雙重福利，王教授卻認為現時公屋租金極低，連每個月的管理費都要政府倒貼，所以如果將單位賣出，反而會幫納稅人節省資源。但筆者想深一層，這不就是公屋住戶就算可以補地價買入單位也寧願繼續交租的原因嗎？如果永遠可以低租金，連管理費都不用付足，那麼為何要買入單位？

租金對於公屋住戶，有20%人士的收入為最高兩個四分位數（quartile），而在最高的一個四分位數（收入多過75%其他人）的亦佔3%。3%看似不多，卻等於2.3萬住戶（769100公屋住戶x3%=23073）。如果大家同意公屋制度是用來幫助有需要人士，那麼大家應該同意由於他們收入高過75%香港人，這2.3萬個住戶便毋須繼續租住公屋，立即將這單位讓出給住在劏房的住戶。

團結香港基金的計劃，目的是可以讓更多公營房屋住戶變成業主，所以免費給他們一張無時限的認購期權。但一張認購期權最值錢是何時？就是當相關資產價值最高。

不過，認購公屋的期權本身不能買賣，只能兌現來買入單位。雖然我無數據有多少人會因為這計劃成為業主，但相信這個計劃必定會增加公營房屋的內在價值和吸引力。

團結香港基金也有發展新地區的計劃。但現在香港，就算有人可以找到一塊完美的土地，無官商紳黑人士反對，甚至就算連環保團體都說服，剩下不能解決的中港矛盾，還是一句：「每日150位新移民，就算起幾多新樓盤，都不會夠住啦」！如果計劃只增加公營房屋需求，但不將毋須要幫的人踢走，公屋輪候時間只會愈來愈長，住在劏房的人只會繼續站在原地受苦。

白仲祺