活化工業用地解決劏房問題

文匯報 (文匯論壇 A16, 2012.2.13)

 

早前一個劏房單位懷疑因抽氣扇故障而引致起火,幸未引致大型火警,但劏房的安全已再次引起關注。
每個人都希望擁有美好的居住環境;土地是有限資源,而居住是土地資源的使用,居住出現問題,換言之就是土地資源分配出了問題;市場事,市場了,資源分配最好的處理方法就是由市場解決。你可以辯駁市場不是萬能,卻不能否認市場機制是分配資源最有效的一種方法,這亦早獲廣泛認同。而且須知住屋、土地需求是一個可變數,以政策層面處理並非不可,但效率是最大的問題;即使高效率如新加坡政府,當地人今時今日要購買新組屋(即新加坡居屋)都要等上3至5年,香港政府可以維持三年上屋目標已經是偉大壯舉,不應有更多不切實際的期望。
不過,問題始終需要解決。既說:「市場事,市場了」,可否增加私人住宅的供應以補公營房屋的不足呢?
政府於去年推出限呎、限量住宅用地,希望藉著增加每年住宅供應量以穩定樓價、解決香港住屋問題。方向上大致正確,細節上卻犯了錯誤。
首先,劏房的確是小單位,但不代表市場上缺乏中小單位。事實上,香港於80、90年代興建的大多都是500至700呎中小型單位,中小型單位的存量本身應該不是問題,而不少今日希望買新樓的都是希望換樓的小康之家,希望換到1000呎以上的大型單位,限呎的中小型單位根本不是他們的目標,既失去了換樓機會,當然就唯有繼續居於原處,中小型住宅的流轉就自然減少。當然,閣下可駁斥中小型單位的供應並沒有減少,不過是由新樓補上,但不少劏房住宅都不是富裕家庭,本來有較平的二手上車盤,你卻強迫他們買更貴的新樓,免首期都供唔起啦,根本不切實際;扭曲市場的供求,自然就造成很多的社會問題。
另外,劏房不過是需求下所衍生的產品。住劏房的人往往有自己的考慮,可能是工作地點,可能是方便照顧家人,一定有原因。這除了反映在劏房求過於供的情況外,市區、新界公屋的輪候時間亦反映著同一個事實。市區早已發展,新土地供應難求,除了填海、市區重建、增加地積比率、增加樓宇高度 (還要考慮環保、保育團體的聲音),最簡單的就是活化市區工業用地。早前政府曾推出活化工業大廈的措施,但建築物條例及其他規限就成為了障礙,以致成效不彰。與其活化建築物,倒不如拆卸再興建;所以政府可以多走一步,簡化改變土地用途、補地價的手續,鼓勵發展商重新發展那些區域。
我們不應指責發展商只顧興建大型單位、豪華單位,事實上他們都只是根據市場行事;預計需求再決定興建甚麼類型的單位以迎合市場需要。大單位、極小單位貴是因為求過於供,世上並沒有一條方程式可以告訴你價格與單位大小的關係,因為價值是由需求決定。只要有新的合適土地供應,發展商自然會做合適的事,到時供應回復正常,樓價、租金亦會自動回復到合適水平,劏房問題自然迎刃而解。活化市區工業用地,讓私人市場為我們解決劏房問題吧。
祝越山 獅子山學會助理研究員

早前一個劏房單位懷疑因抽氣扇故障而引致起火,幸未引致大型火警,但劏房的安全已再次引起關注。

每個人都希望擁有美好的居住環境;土地是有限資源,而居住是土地資源的使用,居住出現問題,換言之就是土地資源分配出了問題;市場事,市場了,資源分配最好的處理方法就是由市場解決。你可以辯駁市場不是萬能,卻不能否認市場機制是分配資源最有效的一種方法,這亦早獲廣泛認同。而且須知住屋、土地需求是一個可變數,以政策層面處理並非不可,但效率是最大的問題;即使高效率如新加坡政府,當地人今時今日要購買新組屋(即新加坡居屋)都要等上3至5年,香港政府可以維持三年上屋目標已經是偉大壯舉,不應有更多不切實際的期望。

不過,問題始終需要解決。既說:「市場事,市場了」,可否增加私人住宅的供應以補公營房屋的不足呢?

政府於去年推出限呎、限量住宅用地,希望藉著增加每年住宅供應量以穩定樓價、解決香港住屋問題。方向上大致正確,細節上卻犯了錯誤。

首先,劏房的確是小單位,但不代表市場上缺乏中小單位。事實上,香港於80、90年代興建的大多都是500至700呎中小型單位,中小型單位的存量本身應該不是問題,而不少今日希望買新樓的都是希望換樓的小康之家,希望換到1000呎以上的大型單位,限呎的中小型單位根本不是他們的目標,既失去了換樓機會,當然就唯有繼續居於原處,中小型住宅的流轉就自然減少。當然,閣下可駁斥中小型單位的供應並沒有減少,不過是由新樓補上,但不少劏房住宅都不是富裕家庭,本來有較平的二手上車盤,你卻強迫他們買更貴的新樓,免首期都供唔起啦,根本不切實際;扭曲市場的供求,自然就造成很多的社會問題。

另外,劏房不過是需求下所衍生的產品。住劏房的人往往有自己的考慮,可能是工作地點,可能是方便照顧家人,一定有原因。這除了反映在劏房求過於供的情況外,市區、新界公屋的輪候時間亦反映著同一個事實。市區早已發展,新土地供應難求,除了填海、市區重建、增加地積比率、增加樓宇高度 (還要考慮環保、保育團體的聲音),最簡單的就是活化市區工業用地。早前政府曾推出活化工業大廈的措施,但建築物條例及其他規限就成為了障礙,以致成效不彰。與其活化建築物,倒不如拆卸再興建;所以政府可以多走一步,簡化改變土地用途、補地價的手續,鼓勵發展商重新發展那些區域。

我們不應指責發展商只顧興建大型單位、豪華單位,事實上他們都只是根據市場行事;預計需求再決定興建甚麼類型的單位以迎合市場需要。大單位、極小單位貴是因為求過於供,世上並沒有一條方程式可以告訴你價格與單位大小的關係,因為價值是由需求決定。只要有新的合適土地供應,發展商自然會做合適的事,到時供應回復正常,樓價、租金亦會自動回復到合適水平,劏房問題自然迎刃而解。活化市區工業用地,讓私人市場為我們解決劏房問題吧。

祝越山 – 獅子山學會助理研究員

 

 

Facebook Comments

Leave a comment