居屋入息上限四萬過高
am730 (C觀點A08, 2012.11.29)
鳴謝施永青先生給予轉載
據報:政府有意把居屋申請戶的入息上提升至每月4萬元水平,之前是2.7萬。原的水平是2010年政府出售剩餘公屋時訂定。兩年裏升了48%,幅度不小。但相對這時間的樓價升幅來說,亦算合理。不過,時的利息處於歷史性的低位,以供樓的辛程度來看,現時仍比不上九七年。當時屋的入息上限亦不過是3.1萬,現時定在4,該有點偏高。
現時,未買樓的家庭所遇到的困難,主是首期不足,而不是月供困難。居屋可以九成,有些銀行還會提供額外的一至兩成人貸款,基本上可以解決居屋買家的首期足問題。加上居屋出售價通常只有私樓價六成左右,因此,居屋的入息上限不用一子提升至4萬,亦可以幫到很多未買樓的士。
不過,現時香港民粹主義當道,社會輿往往覺得放寬上限讓多些人可以申請居屋一件好事,認為放得太鬆的意見會被視作治不正確。況且,前期設計的置安心計,入息上限也是設在4萬元水平。梁振英府有意把置安心計劃納入居屋系統,為了一視同仁起見,把居屋的入息上限亦訂在4萬元水平,亦順理成章。
可惜,提倡增加入息上限的人,似乎沒有考慮到:居屋的供應量有限,放寬申請資格,只會令申請者中籤的機會減少,令那些真正在置業上遇到困難的人,更不容易買到居屋。
現時,香港的家庭入息的中位數,只不過2萬元多一些,如果讓月入4萬元的家庭都可以申請居屋,相等於全港七成家庭都可以申請居屋。這麼多的人都變成在住屋上需要政府資助的對象,政府是否負擔得起﹖
按2011年人口普查的數字推算,把居屋的入息上限從2.7萬提升至4萬,會額外令45萬戶家庭,符合買居屋的入息資格。雖然這批人之中,大部分已擁有物業,不可以再申請居屋。但只要他們賣了現時擁有的物業,兩年後就可以申請居屋。
居屋的售價只有私屋的六折,賣了私屋換居屋,可以比之前住得更好,一定會吸引有些人這樣做。這會令私人市場的供應增加,需求減少,對私人市場的樓價形成壓力。尤其是細單位,小業主要賣樓,將來會愈來愈困難。
其實,月入4萬元的家庭不一定買不起私樓。通常,銀行會容許貸款者以四成的入息供樓;月供16,000,以三成首期供20年計,可以買逾400萬元的樓,在私人市場已有選擇。
但若果政府把居屋的入息上限提升至4萬,社會上有七成的家庭都可以依賴政府的資助,社會是否承擔得起也很成疑問。此外,這種安排會令自食其力的人失去積極性,長期會拖慢經濟增長的動力。所以,居屋的入息上限不一定是訂得愈高愈好。