為何要限制綠置居比例?

商報/2019-03-13/白仲祺(獅子山學會營運總監)

房委會資助房屋小組主席黃遠輝近日表示,政府推出的綠置居應該設下上限,否則會影響公屋輪候時間變得更長。當然,綠置居根本就是從公屋抽出某部分單位,賣出讓市民能當業主。可是,嚴格來說,在未補地價前,業權有部分還是屬於政府。

綠置居與居屋,除了申請門檻和賣出的各種限制不同,意義基本上是一樣的,就是讓不能負擔買入私樓的市民當業主。對於此政策,有很多人支持,亦有很多人反對,說到底,樓價一直上升,市民當然想當業主,享受資產升值,可一旦樓價下跌就有負資產的風險。

當樓價上升多年,不能負擔私樓的市民,自然對政府補貼的樓宇需求大增,抽中居屋或綠置居,好比抽中六合彩。可是,這些補貼樓宇並不是私樓,在補地價前市民不是完全擁有該私有產權,亦有售賣年期的限制,所以在樓價下跌時,可以預期綠置居的供求比私樓會完全不同。

黃遠輝說,增加綠置居比例,其實會同時增加公屋輪候,這點不難明白。可是,再深入探討,其實建綠置居同時不就減少私樓供應?綠置居如何影響私樓的供求,會是非常難以計算的。在樓價上升時,市民可能覺得增加綠置居比增加私樓更好,但當樓價大跌時,相信他們的想法就不同。

綠置居與私樓的分別,除了樓價有補貼,買入與賣出亦有大量限制,這些限制,說到底會大大影響供求。獅子山學會當然認為私有產權與自由市場,才能最有效率地調節供求、分配資源。

現在市民開始擔憂樓價下跌,政府會取消綠置居,因為這政策的確會鼓勵部分市民買入一些有大量限制的物業,增加他們負資產的機會。相信黃遠輝清楚明白這一點,所以才建議政府減少綠置居的比例,以免購入綠置居的市民在樓價下跌時被困在該制度內。

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