改善舊區 市場力量勝政府

何民傑 – 獅子山學會政策研究員 (經濟日報 11.28.2006)

「為香港締造優質的城市生活,令我們的世界級都會充滿朝氣,成為更美好的家園。」猜一猜,這一句說話是什麼機構的理想?不是特首辦公室,也不是政黨政團,而是擔當本港重建大任的市區重建局。

一個公營機構有這樣的抱負,可能有些人會拍手稱許,但這些遠大的理想口號時常聽得見,如何落實以至能否落實才是問題的關鍵。從土地發展公司的失敗經驗而成立的市建重建局,擁抱漂亮的理想口號,卻會適得其反削弱城市自生發展的力量。

最近市建局就官塘市中心發表三個重建方案,每一個都翻天覆地,以創地標,展現市中心為目標。這些由政府主導城市發展的論述,其實早在西九龍文娛藝術區的討論中,早就被批評得體無完膚。可是同樣的高大空理想,放在舊區重建上,輿論又似乎一致讚賞,認為可以解決舊區老化等等問題。

我絕對同意在舊區老化過程中,居民面對的眼前問題是急待解決,但我們卻又要冷靜分析,要解決這些問題是由市場力量去擔當,由居民合力去解決,還是由公營機構花公帑去處理。現時市建局的重建手段已經由過去單點式的應急目標,逐步發展到規模越來越大,層面越來越廣的模式。(今天是裕民坊,明天是波鞋街,香港還有不計其數的舊區,時間不停地又會出現新的舊區,要做到「為香港締造優質的城市生活」,要依靠多少個市建局鴻圖大計?)我們是否已經忽略了社會原有更新的自發動力?

香港從小漁村發展到國際大都會,中環由漁民碼頭演變成金融中心,當中經歷無數的變遷委婉,但城市尤如生命體,各成員細胞在面對衝擊時都會按一己識見去作判斷,只要有形的政府不作多餘的干預,集體智慧便能創造一個又一個的奇蹟。所謂的市區重建,在未有城市規劃的概念之前,早就由社會不同成員去自發演變社會的新面貌,「更美好的家園」從不是政府去創造的!

何時需要市區重建?什麼地方最急需要?如何去達成?這些問題都不易解決,惟有由集體智慧建立起來的自由市場才最適合去承擔風險並作出決定。然而,總有人會有所疑問–當下香港不少舊區都未見有私人力量去重建,怎樣去說服大家別要政府去插手?其實問題是從政府在七、八十年代開始的細微城市規劃,把每塊地的地積比都限制起來,使一些舊區土地儘管集合到業權決定重建,重建商都無利可圖,只有放棄投資重建的念頭。

譬如一個二十萬呎的地盤,地積比率是四倍,可建八十萬呎的樓面,而原有的舊樓只有四十萬呎,重建時就有四十萬呎可以增建。發展商因此可以扣去發展和收購成本後還有利潤可圖,甚至比買地起樓更佳。以官塘現時重建大計為例,現時觀塘的發展地積比率是5倍,現有物業又已經用盡可興建的地積比,即是政府限制了重建營利的空間。如今市建局提出的重建發展地積比率卻是大幅放寬的8倍!如果政府一早決定放寬地積比率到8倍或者更高,早就有私人發展商去自發重建了,用不著官府費心。

更加重要的是市建局越以優厚條件去賠償業權人,其效果是越會鼓勵舊區業主不去負責任地主動維修,或者共同尋求重建的可能,大伙兒也等待市建局的光臨援助,這樣又對默默付出為自已物業保養的業主公平嗎?是否要鼓勵舊區業主都放棄自助能力,全都交由政府去承擔呢?與其依靠市建局,「世界級都會」還是由每一個香港人努力創造吧!