宏觀調控勝微觀規管

am730 (C觀點M10, 2012.3.20)
鳴謝施永青先生給予轉載
在社會普遍不滿下,政府決心立法對一手住宅物業的銷售進行全面細緻的規管;從售樓書的說明,廣告的手法,示範單位的標準,售樓面積的計算,成交前的披露,每次發售的起碼數量,以至發售時的程序,都有具體的監管。但我擔心,道高一尺,魔高一丈,地產商遲早又會找到方法轉空子。
政客在倡議立法規管一手樓銷售時,常以金融市場的規管作例子,要求政府對地產市場的規管也要向金融市場睇齊。然而,學足金融市場的做法就會有成效嗎?答案看來是否定的。以新股上市為例,要求披露的資料不可謂不詳盡,所以招股書印得比字典還要厚,而買股票的人絕大部分都沒有看過;得益的只是一批律師、會計師、銀行家等,為了符合愈來愈嚴謹的要求,非得增聘這類專業人士不可。此外,社會還得成立監管機構,以監管這批專業人士的工作,社會成本因而大大增加。
有些公司上市,不外集資三幾億元,但招股的費用已超過一億。這麼高的成本,羊毛出在羊身上,還不是申請股票的人有份付出的。所以監管愈細微,投資者的得益愈少。
監管嚴謹還會產生另一種後果,就是會為那批專業人士鍛鍊出一身翻牆武功,成為走法律漏洞的專家。金融市場早已成了騙子樂園,龐兹、馬多夫之類的人,不會因監管嚴密而不再出現。美國的監管可謂極之嚴密,但上當的人卻遍及全世界,從牛頭角順嫂到冰島漁夫,都買了迷你債券。可見議員倡議的金融市場監管方法,並非學習的好榜樣。此之所以,港英政府一直反對立法規管地產市場。
再者,嚴格規管並不能解決供應不足,樓價高企,市民生活無法改善的問題。地產商在奇貨可居的情況下,依然可以用絕對的優勢壓倒小買家。
香港的消費者不蠢,他們為甚麼為了買新樓,願意排隊等三五個鐘頭,等到三更半夜也要等?為甚麼看一看示範單位,也要先去銀行打五十萬元本票?為甚麼要買C座必須先買個A座?為甚麼價錢都未知就願意「預留」?為甚麼明知「發水」都要買?原因只有一個──「唔買就冇」。
因此,可以預期,若是今後一手市場的供應仍是不足夠的話,一樣會有買家願意配合地產商去走法律罅,而不是告發地產商。
相反,若是政府真的肯增加土地供應,令地產商之間必須展開激烈的競爭,那地產商就一定不敢待慢買家。如果地產商之前開的盤貨尾未清,新落成的盤又陸續有來,他們不但不敢操弄買家,還會想出種種優惠去吸引買家。所以,與其花心思去制訂嚴謹的規管方法,不如締造一個宏觀的市場環境,令地產商非善待消費者不可。

am730 (C觀點M10, 2012.3.20)

鳴謝施永青先生給予轉載

 

在社會普遍不滿下,政府決心立法對一手住宅物業的銷售進行全面細緻的規管;從售樓書的說明,廣告的手法,示範單位的標準,售樓面積的計算,成交前的披露,每次發售的起碼數量,以至發售時的程序,都有具體的監管。但我擔心,道高一尺,魔高一丈,地產商遲早又會找到方法轉空子。

政客在倡議立法規管一手樓銷售時,常以金融市場的規管作例子,要求政府對地產市場的規管也要向金融市場睇齊。然而,學足金融市場的做法就會有成效嗎?答案看來是否定的。以新股上市為例,要求披露的資料不可謂不詳盡,所以招股書印得比字典還要厚,而買股票的人絕大部分都沒有看過;得益的只是一批律師、會計師、銀行家等,為了符合愈來愈嚴謹的要求,非得增聘這類專業人士不可。此外,社會還得成立監管機構,以監管這批專業人士的工作,社會成本因而大大增加。

有些公司上市,不外集資三幾億元,但招股的費用已超過一億。這麼高的成本,羊毛出在羊身上,還不是申請股票的人有份付出的。所以監管愈細微,投資者的得益愈少。

監管嚴謹還會產生另一種後果,就是會為那批專業人士鍛鍊出一身翻牆武功,成為走法律漏洞的專家。金融市場早已成了騙子樂園,龐兹、馬多夫之類的人,不會因監管嚴密而不再出現。美國的監管可謂極之嚴密,但上當的人卻遍及全世界,從牛頭角順嫂到冰島漁夫,都買了迷你債券。可見議員倡議的金融市場監管方法,並非學習的好榜樣。此之所以,港英政府一直反對立法規管地產市場。

再者,嚴格規管並不能解決供應不足,樓價高企,市民生活無法改善的問題。地產商在奇貨可居的情況下,依然可以用絕對的優勢壓倒小買家。

香港的消費者不蠢,他們為甚麼為了買新樓,願意排隊等三五個鐘頭,等到三更半夜也要等?為甚麼看一看示範單位,也要先去銀行打五十萬元本票?為甚麼要買C座必須先買個A座?為甚麼價錢都未知就願意「預留」?為甚麼明知「發水」都要買?原因只有一個──「唔買就冇」。

因此,可以預期,若是今後一手市場的供應仍是不足夠的話,一樣會有買家願意配合地產商去走法律罅,而不是告發地產商。

相反,若是政府真的肯增加土地供應,令地產商之間必須展開激烈的競爭,那地產商就一定不敢待慢買家。如果地產商之前開的盤貨尾未清,新落成的盤又陸續有來,他們不但不敢操弄買家,還會想出種種優惠去吸引買家。所以,與其花心思去制訂嚴謹的規管方法,不如締造一個宏觀的市場環境,令地產商非善待消費者不可。

Facebook Comments

Leave a comment