黃健明 – 獅子山學會經濟研究員 (09.24.2007)

位於港島東半山的私人大宅景賢里，由英籍建築師所設計，是一所擁有七十年歷史的中式府第；大宅外有紅牆綠瓦、內有大量古董文物，相信頗堪觀賞。最近，其業主進行部分拆卸工程時，官方火速將之列為暫定古舻，並限制了業主在十二個月內不得就物業進行建築及拆卸等工程。政府因此贏得不少掌聲。可是，其實景賢里被評審前後已三年，一直未有定案，如今卻於兩天之內，在未被評級的情況下，獲列為暫定古舻，效率無疑超卓，理據卻成疑問。　　無論景賢里大宅的建築如何美輪美奐、風格如何獨特、歷史如何悠久，其價值均不能蓋過大宅是私人物業的事實。私有產權制度之下，業主不單有權決定物業用途，同時亦有排除他人影響其決定特性；排他性受損，物業便會淪為公有財產。對公眾而言，景賢里雖有歷史意義、觀賞價值，或簡言之為「公眾利益」；但對景賢里業主而言，客觀上卻無義務以私產為公眾提供利益，這不但是私產制度的精髓，更是香港法治社會的一部分。

香港人認真希望有效地保存具藝術及歷史的建築物，尊重私產方為正途。相反，侵害私產制度，往往會出現意想不到的後果（unintended consequence）。鑒古知今，過去的租務管制便是一個很好的例子。租務管制限制了樓房名義上的租金，造成求過於供，原則上非價格競爭會引致租值消散，即如在排隊中流走的時間、在武鬥中消耗的體力等。不過，在個人自利動機的驅使下，業主及租客雙方為減少租值消散，市場上於是便出現了鞋金、鑰匙費及家具費等安排。鞋金、鑰匙費及家具費等，是樓房出租時的一次性收費，因此業主對租客有「送舊迎新」的傾向，從而增加收入。政府為使租客免於「逼遷」之苦，於是規定未得租客同意，業主不能要求租客搬遷，惟重建除外（部分原因為重建有助市區發展，在此不贅）。由於重建有助增加業主收入，在經濟誘因的驅使下，造成大量不必要的重建；重建既多且頻，反使租客苦不堪言。

回看保護私有古舻的問題，雖然古物及古舻條例設有補償機制，但若業主與政府議價不果，便只能由法院評定補償。加上現在政府還可以輕易暫定建築物為古舻，凍結工程十二個月；十二個月，在物業市場上可以風雲變色。加上其間的其他相關費用，可見潛在古舻的業主要面對不少風險。

要知道，古舻之所以為古舻，與其建築外觀、歷史背景有關，亦有賴業主花費大量人力物力持續進行維修保養，受人為因素所主導。在租務管制下，增加收入的機會誘使業主重建；在嚴厲的古舻保育政策下，可能被評定為古舻的風險，也絕對會引致業主興建新的優美建築及保存有意義建築物的動機大為減低。以政治壓力為依歸、行政命令為手段的古舻保育政策，或許有助保護現存古舻，只是恐怕市民數代以後，除政府物業以外，卻是無舻可保。

保存私有古舻，政府只有在市場上與其他對手作價格競爭，以市價收購物業，方為正途。當然，除了政府以外，有理想識見的民間組織，也可以參與其中；長春社多年前便曾提出向全港市民每人籌募一元，以六百萬元購買景賢里作為保育。現在長春社絕對可以重施故技，向香港企業及市民籌募四億元（景賢里的最新成交價）作收購之用。只要是物有所值，以香港企業及市民動輒捐款過億元的情況來看，實在絕非不能。