復建「適量」居屋?
文匯報 – 文匯論壇 A18, 2011.5.14
如果今天復建居屋,只會再次扼殺私人發展商興建中小型單位的意欲,市場上亦只會單方面出現「興建更多居屋」的要求,到時私人市場更趨豪宅化,居屋居民只會更無力脫離居屋,晉身私人市場。失去了爭取利益的動機,房地產市場發展只會停滯不前。
自從金融海嘯後,樓價就像火箭一樣上升。有市民投訴置業無門,亦有年青人形容置業為遙不可及的夢;雖然大家都明白問題的根源是聯儲局的量化寬鬆貨幣政策,但亦認為政府應該採取果斷措施解決問題。
樓價不會永遠只升不跌
近期有關討論、訴求開始冷卻,房地產市場消息在港聞版所佔據的版面亦隨減少。然而,「復建居屋」這4個字仍然可以在日常生活中找到;走到街上,這4個字基本上可以在每一位政治人物的宣傳牌上找到,可見「復建居屋」這個訴求仍然有價有市。
在這些訴求中,不少是要求復建「適量」居屋。
筆者思考良久,想不通何謂適量。某天在街上看見印上「要求復建適量居屋」的宣傳牌,借機詢問家父何謂「適量」。家父道:「每年3,000略嫌不足,每年5,000應該差不多。」跟想像一樣,得到的不過是一個粗疏的答案。筆者追問其支持復建居屋的緣由,得到的答案是:「樓價高企」。
筆者不明,何以彷彿樓價永遠都只升不跌,或是永遠在高位徘徊?各位可以作一個嘗試,把過去20年的平均樓價以折線圖的形式畫出來,得出來的結果絕對不是一條向上升的直線;卻是充滿升跌的折線,組成一幅仿似過山車路軌的折線圖。
「我知道樓價會跌,但不知道是何時,亦不想永無止境的等待。」
政府今日降低置業門檻反害市民
既然知道樓價會跌,何以不能多忍一時三刻?置業是人生中一個重大決定,投資額十分巨大;在樓市高峰購入物業,市況逆轉之時隨時變負資產,甚至破產。私人市場如是,居屋市場亦如是;今天要政府在樓市熾熱之時為市民降低置業門檻,可知隨時會令無數家庭陷入困境?
「何以不把居住市場跟投資市場分開?」
不少人都提出過這個問題,卻從未聽聞有人提出一個可以在香港執行的確切方案。有人提出參照鄰近的新加坡,仿傚他們的組屋政策。筆者卻疑慮他們是否有點一廂情願,新加坡的組屋政策雖是參考香港的居屋,實行卻跟香港居屋政策不同。以筆者所見,不少人把對香港居屋政策的認知,幻想新加坡的組屋政策亦是同樣,卻不知所想的與事實並不相符。新加坡購買組屋的附帶條件,比很多人想像中要複雜得多。
「衣食住行始終是每個人的需要,難道不應該解決住的問題?」
房地產市場公營化不利市場發展
住的問題需要解決,卻不應以問題解決問題,這對長期改善市民生活環境起不了任何幫助。近年不少人投訴私人發展商「只顧發展豪宅,謀取暴利,忽略社會需要」。然而細想,發展物業的時間以年計,停建居屋不過10年光景。過去私人發展商不熱衷於發展中小型單位,主因是要避免與政府的居屋直接競爭(又有哪個財團可以跟政府直接競爭?),同時亦是因應市場需要;大單位呎價較高,是因為市場對大單位需求甚殷,而非因為單位大。只要市場上對中小型單位有足夠需求,商人絕對會因應需求而作出供應上的調整,不會因一時感情用事,蓋過長期的理性決定。
如果今天復建居屋,只會再次扼殺私人發展商興建中小型單位的意欲,市場上亦只會單方面出現「興建更多居屋」的要求,到時私人市場更趨豪宅化,居屋居民只會更無力脫離居屋,晉身私人市場。失去了爭取利益的動機,房地產市場發展只會停滯不前。
過去在私人市場的帶動下,香港的住屋環境不斷改善,為香港市民帶來高質素的居住環境;將房地產市場公營化,只會扼殺住屋的發展。到時香港的住屋環境50年不變,會是你所想要的嗎?
復建居屋,最適量的數字永遠是「零」。
祝越山 – 獅子山學會助理研究員