市建局扭曲市區重建
信報 (專家之言 P.37, 2011.6.15)
於6 月9 日,屯門發生了一宗恐怖的簷篷倒塌意外,導致一名事發時走避不及的男子嚴重受傷。
意外之後,屋宇署總屋宇測量師曾到場了解,表明該幅30 米長的簷篷為經核准的建築,相信起因為鋼筋生銹,日久失修以致簷篷倒塌。
香港過去亦曾發生數次大廈倒塌意外, 當中最為人印象深刻的應該是1972 年6 月18 日雨災的旭龢大廈倒塌意外。當時連日大雨引起了山泥傾瀉,山上洪水連同山泥引起了泥石流,沖毀了12 層高的旭龢大廈,甚至波及了山坡下的景翠園,不少住客被埋於瓦礫之下,導致了67 人死亡。
比較近期的有發生於2010 年1 月29 日的馬頭圍道唐樓倒塌事件。當時裝修工人於大廈地下清拆僭建物,卻誤毀主力牆;結果在15 分鐘後整幢倒塌,導致4 人死亡。
私人財團難與政府競爭
1972 年618 雨災,由山泥傾瀉所引致的意外,包括旭龢大廈倒塌,促使了土力工程處的成立,負責規管山邊及斜坡設計與維修。而2010 年的馬頭圍道唐樓倒塌事件則促使了市區重建局更大力的介入市區重建。
市區重建局於2001 年成立,成立至今曾參與過不少大大小小的重建項目;上環的帝后華庭、荃灣的萬景峰都是市區重建區有份參與的項目。然而,獅子山學會對這個專責處理市區重建計劃的法定機構毫無好感。
市區重建局於其網頁上表明其使命為: 「加速重建發展、促進及鼓勵復修殘舊的樓宇、保存及修葺具歷史或建築價值的樓宇,並致力保留地方特色、更新舊區,促進經濟。」但筆者仍然不明白,為何這件事情一定要由政府去做?
難道私人發展商能力有限,不能完成任務?
相信不少人都認同,如果作為一名舊區業主,最理想的情況一定是物業被市建局劃入重建區域,之後等待收樓。
田生(8136)等私人企業,當然沒有市建局如此友善且出手闊綽。這個情況,使市建局與港鐵(066),這2 個法定機構成為了香港主要的樓宇供應來源;相比起地產商,他們才是真正的霸權!
馬頭圍道唐樓倒塌事件之後,市建局加快了其重建項目的速度。早前市建局就以實用價9785 元一呎的價錢,收購馬頭圍道╱春田街的項目,被多份報章形容為「天價」!當然,用多了政府的錢,各位香港人都不會有太多的投訴,但可知此例一出,整個香港的重建都將被扭曲?
根據被訪的舊樓收購集團代表所表示,該項目的最高收購價應為實用價最高70 00 元一呎,否則將難以圖利。現實是市建局開出比市價高3 成以上的價錢收樓,試問私人財團又何德何能,與市建局競爭?
當然,善良的香港人都樂見政府付出多一點點的金錢,讓居於舊區的公公婆婆有能力,選擇好一點的生活。然而,市建局不能同時向每個舊區都進行收購,但既然市建局的出價比私人財團出價高3 成,業主只會繼續等待市建局君臨,物業突然升值30%的一天。長此下去,私人財團只有退出樓宇重建的業務,舊區重建的速度亦只會日漸減慢。
舊樓待收成計時炸彈
早前市區重建局董事會通過,推出以業主需求主導的重建先導計劃。讓樓宇在業主同意下,主動接觸市建局要求介入重建,樓宇地段面積、失修狀況及資源將作為主要考慮因素。獅子山學會對這個計劃的推算是: 「樓宇倒塌將陸續有來!」試想一下,如果作為一名舊樓業主,而希望市建局盡快介入重建,最簡單直接的方法希望是「停止所有維修工程」。結果將會是:舊區重建減慢、舊樓維修工程減少,最後市區的舊樓成為一個一個的計時炸彈,等待重建,或是倒塌的一日。
可見,於將來,舊區居民將膽戰心驚,每天活在樓宇倒塌的恐懼中;害怕財物損失之餘,失去棲身之處,甚至有生命危險;而在舊區出入的途人亦將受到石屎剝落、簷篷倒塌的危險。難道這就是舊區應有的情況?
解散市建局,讓扭曲的市區重建回復正常!
獅子山學會政策研究員祝越山
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