香港樓價還得看美國會否有QE3

am730 (C觀點 M08, 2011.6.10)

鳴謝施永青先生給予轉載

 

常聽到政客批評政府無能,對不斷高漲的香港樓價無能為力,推出了多項措施都未見成效。有些還質疑政府可能是與地產商勾結,背地裡助長地產霸權,逼小市民捱貴租、做房奴。這樣責怪政府其實是說不通的,因為香港樓價的升跌已不是完全操控在特區政府手裡,還得看美國聯儲局的金融政策,以及資產擁有者對這些政策的反應。
全球化已令全球投資情緒一體化。所謂投資情緒,基本上取決於資產擁有者究竟要現金還是要資產。人們一時視現金為王(cash is king),一時又棄現金,寧要股票、地產、現品;而投資情緒則如鐘擺一樣,從一個極端走向另一個極端。
金融海嘯後,各國政府見投資者紛紛虧損,擔心他們會棄資產轉要現金。這樣必會帶來通縮,令經濟走向惡性循環。於是各國政府都紛紛向市場放水,推行量化寬鬆政策(Quantity Easing,即QE)。
當各國政府把數以千億、以至萬億的資金推出市場的時候,我們的某些學者,還在計算GDP增長了多少,合理的資產價格應在甚麼水平。他們忘記了單是政府放出來的錢,可能已多過全年經濟增長的那三幾個巴仙,如果再加上QE政策引至的資金流動,與資產儲存模式的轉移,其對資產價格的影響,豈是區區的三幾個巴仙的GDP增長可比擬?
因此,如果美國QE2在6月份完成之後,改行貨幣緊縮政策,特區政府甚麼都不用做,投資者也會賣樓要錢,令樓價全面回落。不過,到那個時候,即使樓價跌到很多人都買得起,大家也不一定肯買了。
因此,香港的樓價走勢如何,還得看美國的金融政策,尤其是會否再推出QE3。
現實是聯儲局剛猶豫了一下,沒承諾一定會有QE3,美國的經濟就有放緩跡象──採購經理指數下跌,非農業職位增加數字減少,失業率又開始回升。在這種情況下,聯儲局即使不立即推出QE3,亦不敢轉行收縮政策。
美國自從推行QE政策以來,資金主要是流入資產市場,流入實體經濟的不多,此之所以股價與商品價格雖然都升了不少,但經濟增長依然十分緩慢。即使是流入資產市場的資金,亦十分有選擇性,就是偏偏不大肯去美國政府最想他們去的地產市場,以至美國的樓市至今未能止跌。因此,美國的QE政策仍得以不同的形式持續一段時期。
全球金融市場早已一體化,美國聯儲局放出來的錢,不可能全部留在美國,他們會流入國際美元市場,會影響全球投資者的情緒。
美國的地產市場難吸引資金,不等如香港的地產市場也不吸引資金。從現時的情況來看,流入香港地產市場的資金仍源源不絕,政府要遏抑樓市仍不容易有成效。

常聽到政客批評政府無能,對不斷高漲的香港樓價無能為力,推出了多項措施都未見成效。有些還質疑政府可能是與地產商勾結,背地裡助長地產霸權,逼小市民捱貴租、做房奴。這樣責怪政府其實是說不通的,因為香港樓價的升跌已不是完全操控在特區政府手裡,還得看美國聯儲局的金融政策,以及資產擁有者對這些政策的反應。

全球化已令全球投資情緒一體化。所謂投資情緒,基本上取決於資產擁有者究竟要現金還是要資產。人們一時視現金為王(cash is king),一時又棄現金,寧要股票、地產、現品;而投資情緒則如鐘擺一樣,從一個極端走向另一個極端。

金融海嘯後,各國政府見投資者紛紛虧損,擔心他們會棄資產轉要現金。這樣必會帶來通縮,令經濟走向惡性循環。於是各國政府都紛紛向市場放水,推行量化寬鬆政策(Quantity Easing,即QE)。

當各國政府把數以千億、以至萬億的資金推出市場的時候,我們的某些學者,還在計算GDP增長了多少,合理的資產價格應在甚麼水平。他們忘記了單是政府放出來的錢,可能已多過全年經濟增長的那三幾個巴仙,如果再加上QE政策引至的資金流動,與資產儲存模式的轉移,其對資產價格的影響,豈是區區的三幾個巴仙的GDP增長可比擬?

因此,如果美國QE2在6月份完成之後,改行貨幣緊縮政策,特區政府甚麼都不用做,投資者也會賣樓要錢,令樓價全面回落。不過,到那個時候,即使樓價跌到很多人都買得起,大家也不一定肯買了。

因此,香港的樓價走勢如何,還得看美國的金融政策,尤其是會否再推出QE3。

現實是聯儲局剛猶豫了一下,沒承諾一定會有QE3,美國的經濟就有放緩跡象──採購經理指數下跌,非農業職位增加數字減少,失業率又開始回升。在這種情況下,聯儲局即使不立即推出QE3,亦不敢轉行收縮政策。

美國自從推行QE政策以來,資金主要是流入資產市場,流入實體經濟的不多,此之所以股價與商品價格雖然都升了不少,但經濟增長依然十分緩慢。即使是流入資產市場的資金,亦十分有選擇性,就是偏偏不大肯去美國政府最想他們去的地產市場,以至美國的樓市至今未能止跌。因此,美國的QE政策仍得以不同的形式持續一段時期。

全球金融市場早已一體化,美國聯儲局放出來的錢,不可能全部留在美國,他們會流入國際美元市場,會影響全球投資者的情緒。

美國的地產市場難吸引資金,不等如香港的地產市場也不吸引資金。從現時的情況來看,流入香港地產市場的資金仍源源不絕,政府要遏抑樓市仍不容易有成效。

 

 

 

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