實用面積計價難推行
am730 (C觀點 M12, 2011.12.9)
鳴謝施永青先生給予轉載
長期以來,地產商銷售樓花的方式都受到市民的詬病;其中以誇大建築面積的做法,最為消費者所不滿。
政府在這方面不是沒有做功夫,自七十年代末已要求地產商在賣樓花時,必須列明每個單位的實用面積供顧客參考。很可惜,這項做法並不成功,市場一直都維持用建築面積計價的習慣,政府硬性規定要提供的實用面積,始終沒法通用起來。
最近,政府又有新想法,就是不但要求地產商要提供每個單位的實用面積,更進一步禁止地產商為每個單位提供建築面積,企圖逼市場非用實用面積來計價不可。政府正在為這項做法作諮詢。
我估計,這個新做法,在推行起來依然會困難重重。
在諮詢時,一般人都會認為實用面積比建築面積重要,所以大多會支持硬性要用實用面積賣樓花的做法。而地產商在群眾壓力下,亦不敢大力反對。因此,要做到將來的賣樓價單上只有實用面積沒有建築面積並不難。一旦立例,地產商就不得不遵循條例。然而,當買家真的要考慮買樓時,問題就出來了。由於實用面積中有建築面積的八成左右(地盤面積細,每層單位少的樓宇,實用率會更低)。一旦改用實用面積計價,每呎的價錢就會跳升25%或以上。
如果樓價真是貴過市價25%,買家當然很容易作出不買的決定,但買家知道這是由改用實用面積導致的,不一定代表樓價真的貴了。為了評估這層樓是否值得買,買家就有需要把單位實用面積化成建築面積,才可以與他們腦海裏的印象作比較;因為他們腦海裏以前積累的紀錄都是用建築面積計的。
情況一如我們去外地旅遊的時候,如果想購物的話,會先把貨品的標價化作港幣去計算,才會知道是否抵買。我們不會把腦海裏的紀錄化作外幣,再和當地的標價作比較。因為這樣會麻煩很多。
為了方便比較,市場裏很快會有一套說法─某類單位如化成建築面積即是多少呎。地產商在價單上不印,但地產商的伙記可能會告訴買家,如果用以前的計法,這個單位的建築面積會有多少呎。我相信買家會樂於知道這個呎數,以用來決定單位是否買得過。很快這個數字就會在市場流傳,逐步通用起來。香港是一個有言論自由的地方,政治上犯忌也不會有事,難道我們可以立法,把建築面積列為國家機密,把洩露者都關進監獄裏去嗎?如果不能立法強制,腦神經一定行短路,不會捨易取難,實用面積計價仍將難以推行。