如何衡量樓價的合理性
am730 (C觀點M10, 2012.5.15)
鳴謝施永青先生給予轉載
上周中原城市領先指數反彈,升至102.89點,距歷史高位——97年的102.93點,只差0.04點。這個歷史高位很有機會在本周被打破。社會對此非常敏感,擔心樓價已升至不健康水平,呼籲市民在這個時候入市要有風險意識。買樓前當然應先做風險評估,這是甚麼時候都應該的。不過,我見很多論者指樓價不合理的理據都不能成立,所以在這裡提供多一個角度,讓讀者思考一下。
有人認為:單是今年二、三月,樓價已升了6%,升得太急,有點不健康。但樓市的周期都數以年計,很難單以兩、三個月的樓市升幅去衡量樓價是否合理。現實是去年下半年,樓價曾因歐債危機而下跌了不少。近期的反彈只是補回之前的跌幅吧了,怎算升得過分?
投資市場的一個特色,是價格的走勢從來都不是平穩的,而是波動的。人的行為,很多時都互為影響:不動的時候,大家都不動;一動的時候,大家都一起動。所以升的時候會升得很快,跌的時候亦會跌得很急。如果抽三兩個月時段的樓價起跌去衡量樓價的合理性,一定會出差錯。我們在看到近年樓價升得急的同時,不應忘記在97至03年期,樓價曾全面下跌了七成。現在是花了15年的時間,才回升至舊日的價位。如果單看這15年,樓價豈不分文未動?如果以15年這麼長的時間去看問題也不一定正確,更何況是單看兩、三個月呢!
此外,又有人拿家庭入息的起跌去衡量樓價升幅的合理。無疑,家庭入息對買家負擔樓價的能力會有實質的影響,但這只影響供求關係中求的一方,我們看價格的時候卻不能不看供的一方。除非樓宇供應並無限制,否則樓價就不能與家庭入息的變化成穩定的正比。
去年,香港住宅樓宇的落成量只有9,450個,但以交薪俸稅的情況去推算市民的收入情況,年收入40萬以上的人(踏入買樓資格的人),卻比前年多了四萬人,很明顯是供不應求。在這種情況下,市場就只能讓收入增加得少的一部分人買不起樓,把小量的樓賣給收入增長得最快的那批買家。這可以解釋,為甚麼每年有40萬收入的人一樣買不起樓。居屋的入息上限是月入三萬,即年入36萬。這批人又買不到私人樓宇,又沒有資格買居屋,叫他們怎不怨聲載道?
現時香港樓價「過高」的問題源自供應不足,而不是投機過度,所以單靠徵收額外印花稅是幫不到要買樓的用家的。但我們的政府卻沒有對症下藥——努力增加供應,卻出口術嚇市民,說樓價已升得不合理,希望可以藉此遏抑需求,令樓價可以升得慢一點,免得政府那麼尷尬。
在現時的供求情勢下,樓價上升是合理的,企圖以出口術的方式去調較需求,藉此去解決住屋問題,才是不合理的。真不明白為甚麼會有那麼多的論者願意跟著政府的指揮棒起舞?