新遏抑樓市措施威力大

am730 (C觀點A10, 2012.10.31)

鳴謝施永青先生給予轉載

 

政府推出兩項新的遏抑樓市措施:一是增加短期轉讓的印花稅的稅率與有效年期;二是對非本地永久居民徵收額外印花稅,針對的範圍包括以有限公司模式成立的法人,率高達15%。

第一項措施實屬多餘。因為原有的政策——頭半年15%印花稅,已足以阻撓短期炒賣活動,自實施以來,樓市的短期炒賣活動已寥寥可數,再加5%,已不會有太多的新作用。等如掐住一個人的脖子15分鐘,已足以令他窒息而死,掐多5分鐘已沒有意思。

至於把有效時限由兩年增加至三年,則有機會損害了用家的正常轉讓自由。三年是一段不短的時間,在三年的時間裏,一個人的財政、健康、感情的情況改變,都足以令他需要賣樓,如果因此要付出額外10%的印花稅(起碼數十萬),是一項不少的損失。被罰者會問,「我所犯何錯﹖」

第二項針對非本地居民買樓的措施,才是真正的深水炸彈,威力非常龐大。可惜,這威力主要是破壞力,對尚未置業的香港人助幫不大。

無疑,近年樓價上升的動力主要來自外來買家的投資活動。這項措施確能有效地制止他們在這方面的活動,令樓價失去上衝的動力,甚至可能出現一個相當幅度的回落。然而,本港樓價早已升得與大部分初次置業者的負擔能力脫節。要將整個香港的樓價壓下來讓他們可以買得起,不但工程浩大,難度極高,而且會傷害廣大的小業主,導致「八萬五」一樣的壞作用。

我之前建議政府在新批的土地中,撥一部分專門起樓賣給本地的首次置業者,也有官員擔心會影響香港投資自由的美譽。其實,我建議的影響範圍十分小,只影響新供應,最多也不外每年萬多二萬個。現在政府的新措施把全港120萬個現存的私人住宅單位都包進去,變成在全港實行「港人港樓」,這才足以影響香港的對外形象。

今次措施不但針對外地人,為了避免外地人用有限公司買樓,連用有限公司買樓也要付額外印花費,這就會影響正常的商業活動。透過有限公司扮演法人的角色,是自由經濟的基礎,政府實不應隨便予以傷害。

由於今次措施的打擊面闊,現時樓市的買家中,有兩成左右會需要多付15%印花稅,他們會因而不願入市,樓市勢必會出現調整。由於形勢是這樣明朗,其他本地投資者,亦會拒絕入市,謀定而後動。估計香港住宅樓市的交投量會因而下跌四至五成。受打擊最大的將是地產代理行業。相信一些中小型經紀將被迫結業,連大行也可能需要捱一至兩季的虧損期。最不值的,是次措施只有破壞,沒有建設,得益者將是那些有財力、有膽色的本地投資者,而非社會最想施以援手的本地首次置業者。

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