信報 (經管智慧 B13, 2013.05.08)

 

多謝日本央行量化寬鬆，日圓低水，吸引港人赴日掃貨，什麼貨？不外乎衣褲鞋襪，有「財演」說，不如搞搞新意思──掃樓，因為利息低，回報高，分分鐘好賺過本地樓。

講開掃樓，港人就敏感了，因為國內大款近年成群結隊來港掃樓，一擲千金，把單位都給掃走了，掃剩的，都貴到飛起，港人買不起，怨氣自然高。難怪有人唱反調：《請「財演」不要再慫恿港人到東京買樓》。作者說，去日本掃樓，要交好多苛捐雜稅，如果五年內轉手，稅率更高達三成九，計一計，其實並不化算。

「財演」是誰？我是認識的，但作者無開名，我也懶得說，大家有興趣，可以上網查，一定查到。雖然「財演」是朋友，但我無意幫拖，老實講，我也無這個本事，掃與不掃，學誠哥話齋，最緊要量力而為，或許加多句：停一停，想一想。

 

日本二手樓承接力弱

夠了。反而文末有段話，句句有骨，值得拿出來跟讀者討論。

作者說： 「住宅樓房在日本是耐用生活必需品不是炒賣商品，即使經濟如何低迷，日本政府及民眾並不希望地產泡沫再次出現，更不希望外國甚至本地投資者炒起樓市而影響到民生，令社會震盪不安。」作者有個迷思，樓是用來住的，而非炒的，相比香港的炒家市場，日本的用家市場更符合小業主的利益。真的嗎？實情不是這麼簡單的。要知道，日本樓無人炒，只因無人承接。

大前研一在《形塑生活者大國》中解釋：日本樓的設計太過tailor made，例如針對一家四口，或三代同堂之類，不是人人適合；加上平均壽命短，只有三十年（按：他無講明，應是指「一戶建」，公寓不止三十年，也只有「一戶建」才可以tailor made），貸款期卻可長達三十五年，有得揀，你會買新樓還是二手樓？不要忘記，日本人有潔癖，不喜歡執二攤，也難怪二手市場交投淡靜，一年只有區區十六萬宗，佔整體成交量一成二，同香港根本無得比！

問題來了。日本的二手樓市場先天不足，後天不良，買樓的錢猶如撥出去的水，註定收不回，更遑論把物業加按套現，因為日本銀行認為，住宅的抵押價值，在五年後會降到零，是名副其實的負資產了，那麼誰賺得最多？對了，是地產商。

相反，在香港買樓，只要不是高追，小業主都有錢賺，可以待價而沽，或樓換樓，仲可以買多個細單位收租，當作長線投資。現時各國大印銀紙，日本都玩埋一份，磚頭的保值力，點都好過一張紙吧？

 

歷史因素造就市場

日本以外，歐洲樓市一般都是用家市場，甚少炒賣。但這個用家市場，是怎樣創造出來呢？原來，歐洲銀行審批按揭比較謹慎（或稱孤寒，視乎你的角度），例如德國，最多只會提供六成，年期又短，一般是十年，頂多廿年；無錯，樓是炒不起，但你也買不起！

反觀英國，貸款額高，利率浮動，年期也較長，由廿五年至三十年不等。所以歐洲流行租樓（德國的年青人，有七成七是租樓客），而非買樓。相比英國有七成人擁有自己的房子，德國只有四成，法國相若。

點解英國的樓市，跟歐洲有這麼大分別？《大債時代》的作者John Lanchester 歸因於工業革命：「由於我們和工作疏離，而且沒有保障，我們有更殷切的需求，想擁有自己住家的安全感。這正是工業化帶來的失落，令我們尋求心理補償。」這個傳統，到了戴卓爾夫人時代，更加發揚光大。

至於美國，早在一百年前胡佛總統已經說：「擁有自己房屋的人，生活就有了建設性的目標，他會更賣力去工作，下班後也去賺錢，和家人過較好的生活，更能舒適的享受和孕育現代文明。」由此可見，英美是資本主義，歐洲是福利主義，制度差異，心態和行為都會不同。香港是資本主義社會，no money no talk，加上傳統思想，有土斯有財，無樓呢？連娶老婆都難。

所謂各有前因莫羨人，人家生在那個環境，好多事都習慣了，像日本人，打死一份工，住死一間屋；歐洲人呢？最鐘意幫人供樓，幫完這個幫那個。人家是真心覺得無所謂，你呢？

 

獅子山學會政策研究員
謝毅

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