何以窮爸爸富爸爸分別明顯?

香港商報 (智庫爭鳴 A03, 2013.06.15)
金融海嘯以來,各國大印銀紙,加上長年期接近零的利率,造成資產價格急漲,黃金如是,股票如是,但影響最大的,當數房地產價格。
港人希望安居樂業
香港實施聯繫匯率30年,7.8早已成為香港經濟中的一個常數(constant)。7.8當然有好處,但與本文無關,在此不贅,壞處卻也不少;聯繫匯率,實際上就是將整個貨幣政策外判,只留下一個「1美元等於7.8港元」的貨幣政策。香港金管局也只有「捍衛聯繫匯率」這一個政策,所以加息減息、訂立通脹目標等央行政策,香港金管局通通無份。
失去制訂利息政策的權力,金管局亦變得十分被動。通脹時不能加息紓緩物價升幅,通縮時亦不能減息刺激經濟,價格管理這個任務,順理成章地全數落在政府的肩膀上。
自2008年聯儲局開始實行量化寬鬆的印銀紙政策之後,香港的房地產價格開始了漫長的升勢,衝破1997年歷史高位後仍然繼續升,港島區的情況最為明顯,整體樓價比1997年升了20%以上。不少人錯過低位買入時機大嘆「走寶」,政府亦因為政治壓力而開始粗暴干預樓市;限量、限呎、額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、港人港地,想得出的都已差不多出齊。結果,樓價在多次干預後仍然繼續升,並高位徘徊。政府的政策沒有打擊到樓價,只打擊了成交量。
我們都希望每位香港人都能安居樂業,這亦是大部分香港人的夢想;一層自住,一層收租。相比起廉潔、法治、民主等抽象概念,我相信「一層自住,一層收租」這八個字更能表達香港人的核心價值。
打壓措施打擊社會流動性
「工字無出頭」,但要過安定的小康生活,創業亦非唯一途徑。在香港,房地產就是其中一個最有效的置富途徑,任何人,只要願意努力儲錢,儲夠首期,踏實供樓,即使樓價不升,都會發現自己已擁有一定的儲蓄,慢慢晉身中產行列。
你可以作個小統計,問問身邊的香港朋友,不難發現原來有不少家庭確是因為房地產而置富。
政府的打壓樓市措施沒有打擊到樓價,打擊的卻是樓市的流動性。特別是額外印花稅和買家印花稅,大額增加樓市的交易成本,令原本想放售物業的業主都轉售為租,盤源供應大減之下,希望首次置業的年輕人更難買到合適的居所,只能望着租約興嘆。
沒有額外印花稅和買家印花稅,樓價會否更癲?歷史沒有如果,但最少樓盤的供應不會如此低,用家亦無須承受史無前例的風險。
沒有事物比政府的暫時性措施更恒久;打壓樓市措施推出以來,特區政府沒有設日落條款,亦不明言何時、在什麼情況下撤銷措施。市道好時不撤,市道差時則更難撤。年輕人無力置業,則大批年輕人不能致富,不能向上流動、晉身中產。買樓難則置富難,打擊樓市流動性等於打擊社會流動性,特區政府到底何時才看得清楚?
有樓的繼續有樓,無樓的繼續無樓。過去在香港可以靠努力成功,今天卻是一命二運三風水;窮爸爸與富爸爸的分別,在打壓樓市措施之下,格外明顯。
祝越山

香港商報 (智庫爭鳴 A03, 2013.06.15)

 

金融海嘯以來,各國大印銀紙,加上長年期接近零的利率,造成資產價格急漲,黃金如是,股票如是,但影響最大的,當數房地產價格。

 

港人希望安居樂業

香港實施聯繫匯率30年,7.8早已成為香港經濟中的一個常數(constant)。7.8當然有好處,但與本文無關,在此不贅,壞處卻也不少;聯繫匯率,實際上就是將整個貨幣政策外判,只留下一個「1美元等於7.8港元」的貨幣政策。香港金管局也只有「捍衛聯繫匯率」這一個政策,所以加息減息、訂立通脹目標等央行政策,香港金管局通通無份。

失去制訂利息政策的權力,金管局亦變得十分被動。通脹時不能加息紓緩物價升幅,通縮時亦不能減息刺激經濟,價格管理這個任務,順理成章地全數落在政府的肩膀上。

自2008年聯儲局開始實行量化寬鬆的印銀紙政策之後,香港的房地產價格開始了漫長的升勢,衝破1997年歷史高位後仍然繼續升,港島區的情況最為明顯,整體樓價比1997年升了20%以上。不少人錯過低位買入時機大嘆「走寶」,政府亦因為政治壓力而開始粗暴干預樓市;限量、限呎、額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、港人港地,想得出的都已差不多出齊。結果,樓價在多次干預後仍然繼續升,並高位徘徊。政府的政策沒有打擊到樓價,只打擊了成交量。

我們都希望每位香港人都能安居樂業,這亦是大部分香港人的夢想;一層自住,一層收租。相比起廉潔、法治、民主等抽象概念,我相信「一層自住,一層收租」這八個字更能表達香港人的核心價值。

 

打壓措施打擊社會流動性

「工字無出頭」,但要過安定的小康生活,創業亦非唯一途徑。在香港,房地產就是其中一個最有效的置富途徑,任何人,只要願意努力儲錢,儲夠首期,踏實供樓,即使樓價不升,都會發現自己已擁有一定的儲蓄,慢慢晉身中產行列。
你可以作個小統計,問問身邊的香港朋友,不難發現原來有不少家庭確是因為房地產而置富。

政府的打壓樓市措施沒有打擊到樓價,打擊的卻是樓市的流動性。特別是額外印花稅和買家印花稅,大額增加樓市的交易成本,令原本想放售物業的業主都轉售為租,盤源供應大減之下,希望首次置業的年輕人更難買到合適的居所,只能望着租約興嘆。

沒有額外印花稅和買家印花稅,樓價會否更癲?歷史沒有如果,但最少樓盤的供應不會如此低,用家亦無須承受史無前例的風險。

沒有事物比政府的暫時性措施更恒久;打壓樓市措施推出以來,特區政府沒有設日落條款,亦不明言何時、在什麼情況下撤銷措施。市道好時不撤,市道差時則更難撤。年輕人無力置業,則大批年輕人不能致富,不能向上流動、晉身中產。買樓難則置富難,打擊樓市流動性等於打擊社會流動性,特區政府到底何時才看得清楚?

有樓的繼續有樓,無樓的繼續無樓。過去在香港可以靠努力成功,今天卻是一命二運三風水;窮爸爸與富爸爸的分別,在打壓樓市措施之下,格外明顯。

 

祝越山

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