樓價與購買力關係複雜

am730 (C觀點 A10, 2013.09.10)
鳴謝施永青先生給予轉載
主張政府應採取措施遏抑樓價的一項主要理據,是樓價已與購買力脫節。這種說法自相矛盾,樓價如果與購買力脫節,理應沒有人買得起才是,為何樓市依然交投旺盛,而且價位節節上升(指在政府採取干預措施前)?
於是,有人指這是大量炒家入市所導致的;為此,政府於兩年前向短期轉讓的炒賣行為徵收15%的額外印花稅;炒家很快在市場上銷聲匿跡,但樓價依然升個不停。
於是又有人指這是大量內地買家來港投資造成的,於是政府又引入買家印花稅,專門針對非港人的外來買家,但樓價的升勢依然未阻。
於是,人們又把矛頭指向那些本地投資者,認為有些人已有樓住,還要買第二間樓,搶走了用家買樓的機會,要連這種行為也加以懲罰。政府於是向第二次置業的人士徵收雙倍印花稅,然而,樓市仍在高位徘徊,沒有明顯向下調整。
照道理,在這麼多不同形式的印花稅的遏抑下,樓市中大部分非自用的買家都不會入市,餘下來的基本上都是真正的用家,而他們竟一樣買得起。這說明甚麼呢?這表示:即便沒有炒家與內地投資者,用家中仍有一部分可以有足夠的購買力去支撐樓市。因此,不能說樓價與購買力脫節。
現實是現時樓價仍有用家買得起,否則市場上何來成交?只不過並非所有人都買得起。這在每年只有一萬多、二萬個私樓的社會是正常的。香港還有四成多住戶未有買樓,共有一百多萬個家庭都想有機會買得起樓。如果供應只有二萬個,該如何分配呢?如果用市場機制去分配,就該由這一百多萬戶中購買力最強的先買。因此,樓價反映的是這批能力強的人的購買力,不用反映所有未買樓的人的購買力。
香港樓價不斷上升,反映社會上有人向上流動,每年都有新的一批人達到負擔得起樓價的能力。只要達資格的人多過供應量,樓價就會進一步上升,以篩選哪一部分人有資格先買。
如果某年經濟不景,新達到有資格買樓的人少於該年的供應量,那樓價就得下跌,否則供應量就無法全部消化。香港的空置率低,每年的新盤大部分都賣得出,反映樓價未有與購買力脫節。
社會上有一部分意見認為,政府有責任把樓價壓到大部分人都買得起的水平,這根本不切實際。若果這麼多人都買得起,那這麼少的供應該賣給誰好呢?
居屋是用抽籤的方法,如果私屋也用抽籤的方法來分配,那賺錢賺得多也沒有用。人們便會失去努力工作求上進的動力。屆時,人人只能寄望政客能為他們制定出一些對他們有利的分配措施,而沒法透過自己的努力去爭取更好的生活。這不是香港人最想看到的景況。

am730 (C觀點 A10, 2013.09.10)

鳴謝施永青先生給予轉載

 

主張政府應採取措施遏抑樓價的一項主要理據,是樓價已與購買力脫節。這種說法自相矛盾,樓價如果與購買力脫節,理應沒有人買得起才是,為何樓市依然交投旺盛,而且價位節節上升(指在政府採取干預措施前)?

於是,有人指這是大量炒家入市所導致的;為此,政府於兩年前向短期轉讓的炒賣行為徵收15%的額外印花稅;炒家很快在市場上銷聲匿跡,但樓價依然升個不停。

於是又有人指這是大量內地買家來港投資造成的,於是政府又引入買家印花稅,專門針對非港人的外來買家,但樓價的升勢依然未阻。

於是,人們又把矛頭指向那些本地投資者,認為有些人已有樓住,還要買第二間樓,搶走了用家買樓的機會,要連這種行為也加以懲罰。政府於是向第二次置業的人士徵收雙倍印花稅,然而,樓市仍在高位徘徊,沒有明顯向下調整。

照道理,在這麼多不同形式的印花稅的遏抑下,樓市中大部分非自用的買家都不會入市,餘下來的基本上都是真正的用家,而他們竟一樣買得起。這說明甚麼呢?這表示:即便沒有炒家與內地投資者,用家中仍有一部分可以有足夠的購買力去支撐樓市。因此,不能說樓價與購買力脫節。

現實是現時樓價仍有用家買得起,否則市場上何來成交?只不過並非所有人都買得起。這在每年只有一萬多、二萬個私樓的社會是正常的。香港還有四成多住戶未有買樓,共有一百多萬個家庭都想有機會買得起樓。如果供應只有二萬個,該如何分配呢?如果用市場機制去分配,就該由這一百多萬戶中購買力最強的先買。因此,樓價反映的是這批能力強的人的購買力,不用反映所有未買樓的人的購買力。

香港樓價不斷上升,反映社會上有人向上流動,每年都有新的一批人達到負擔得起樓價的能力。只要達資格的人多過供應量,樓價就會進一步上升,以篩選哪一部分人有資格先買。

如果某年經濟不景,新達到有資格買樓的人少於該年的供應量,那樓價就得下跌,否則供應量就無法全部消化。香港的空置率低,每年的新盤大部分都賣得出,反映樓價未有與購買力脫節。

社會上有一部分意見認為,政府有責任把樓價壓到大部分人都買得起的水平,這根本不切實際。若果這麼多人都買得起,那這麼少的供應該賣給誰好呢?

居屋是用抽籤的方法,如果私屋也用抽籤的方法來分配,那賺錢賺得多也沒有用。人們便會失去努力工作求上進的動力。屆時,人人只能寄望政客能為他們制定出一些對他們有利的分配措施,而沒法透過自己的努力去爭取更好的生活。這不是香港人最想看到的景況。

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