山墳之逆佔

香港商報 (智庫爭鳴 A05, 2013.11.25)

 

中國人最注重安居樂業。所以在生時要買樓,死去時都要找個容身之所。不少人生前就早有準備,為自己謀定後路,一早買下骨灰龕位,以免子女要為自己張羅。在土地彌足珍貴的香港,不少人都願一擲千金,為自己或長輩買陰宅。亦因為愈來愈多人願意花極龐大的金額買下死後的歸宿,這個問題亦開始引起廣泛的關注。

 

土地主權有爭議

在香港土地登記未制度化之前,大部分土地的擁有權一直都是由不同鄉村自己說了算。當土地的擁有權尚未明確時,葬於不同山頭的祖墳就更加難以定奪是由誰擁有。當時的問題還不大,但在土地變得愈來愈珍貴時,這個問題就開始浮上水面。土地的擁有者,為了將來可作發展,開始嘗試聯絡山墳的後人,要求他們遷走。另一方面,山墳的後人亦欲證明自己的祖先是一直葬於該處,嘗試向法院提出逆權侵佔。

逆權侵佔是一個很有趣的概念。這是指當一個土地使用者,在未經土地擁有者同意下使用該土地,但土地擁有者一直都未察覺,或者是反對。過了若干年期後,土地使用者就有權向法庭申請逆權侵佔,把土地轉至自己名下。當然,這種事件是極為罕見的,因為佔用他人土地,理論上就應交租,而一直使用該土地卻從不需要交租,這種情況大家都渴望遇到,卻極少發生。

不浪費是大原則

逆權侵佔驟聽是一條很不合理的法例,甚至是違反本會一直以來保護私有產權的宗旨。因為當你買下一件東西時,你的合理預期就是可以永遠擁有它,甚至將來會傳給自己的子孫。而因為逆權侵佔這條法例,令自己不時要檢視自己的業權,以免被人佔用。但其實這條法例背後,是饒有深意的。不論是香港或是外國,土地一直是人類的稀有資源。土地可以起屋子、耕作等,用途極廣。浪費資源從古到今都不被人接受。反過來說,要是有人可以善用資源,社會一直都鼓勵他們。逆權侵佔就是在這個背景下的產物。逆權侵佔背後的想法,就是既然該土地於你無用,而同時有人可以比你更善用土地,那就不如索性把土地轉送到那人手上。

本來,根據經濟學上的「高斯定理」,不論是何人擁有該土地,最後土地的使用權都會落入最能善用土地的人手上,因為他們才能付出最高昂的租金。而逆權侵佔則為一個極端情況做一個特別的處理方法。一塊無人使用的土地,卻由一個團體持續使用,那就倒不如把土地交到使用者手中,讓他不用做一個無名有實的使用者。

同樣道理,那些從開埠以來就已經存在的山墳,其土地擁有權其實早就歸給山墳的後代。但正如我在文中反覆提及,這只是極特殊情況的例子。最近有環保團體要求把效野公園內的私人土地收歸公有,本會就極力反對。因為該土地一直都被持續使用,而且是私人土地,業主又一直繳交差餉、土地租等。這足以證明並非逆權侵佔中無人使用的情況。現在環保團體提出的訴求,只是以公眾之名,行強盜之實,兩者絕不可混為一談。

獅子山學會助理政策研究員

羅繼堯

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