商報／2019-01-14／白仲祺(獅子山學會營運總監)

最近出席一個活動，聽到中原地產主席施永青分享一件有趣的往事。他說在70年代，有一位顧客，貌似乞丐，平常在他店舖外行乞，但有次竟然進入地產公司內買樓。問他多一點細節後，原來他因為有「固定收入」，經常入錢到他銀行的「紅簿仔」，所以銀行亦成功批核樓宇貸款給他。想當年，銀行監管尚未伸延到攔阻銀行與顧客自行訂立以信任為先的關係。試想今日，不用說乞丐能拿樓按，甚至想開銀行戶口相信也沒有可能。

金管局對銀行的監管，用意是保護銀行風險，但實際效果是限制銀行發揮自己的功用，就是尋找合適顧客，自行訂了合約，評核風險，再進行適合的存款或借貸活動。看今天，很多香港人雖然收入穩定，對於負擔樓宇供款本身沒有問題，但由於按揭首期的規定，令普通打工仔，如果沒有「父幹」，要儲起三成甚至五成首期，也非常艱難。

政府的監管，原意是控制樓價升幅，但效果反而令市民更難上車。這一點，獅子山學會曾多番指出。最近，特區政府表示，由於樓市開始調整，所以正尋找合適的時機，考慮放寬樓宇按揭的成數，減低首期比例。

對於放寬按揭比例的適當時機，當局強調必須要考慮樓價下跌的幅度與速度，第二是成交量，第三是未來住宅樓宇的供應量，第四是整體經濟情況與展望。看這系列考慮的因素就明白，如果樓價不大跌，政府要放寬監管都非常難，令「軟陸」的機會非常低，亦令市民更難掌控樓價下跌的速度。

政府對樓宇買賣的干預，除了在樓宇供應，也從城市規劃手，或從銀行監管和樓宇買賣交易成本方面作出限制。可是，在每一個範疇，成績都未如人意。看過土地供應專責小組報告，內容並沒有什麼新意，主要是將過往數年一直討論的論點寫在一百多頁的報告。

報告重複香港土地供應不足，甚至「水深火熱」，又以麵包與麵粉的關係，解釋土地與房屋的關係。簡單一想，同一塊地，如果建一間兩層高的房屋，與40層、甚至80層，能夠提供的供應，絕然不同。土地供應，用麵粉與麵包作比喻，根本說不通。說到底，「土地供應」問題，根本就是城市規劃的問題。

很多所謂的住屋需要，隨著樓價上升而出現。但現在樓價開始回落，看到很多樓盤割價傾銷，這時，還在慢慢等樓價大跌才減低干預的政府，可能就會繼續將所有土地問題留待下一次樓價上升時再說。