應放寬樓宇買賣的監管

商報/2019-01-14/白仲祺(獅子山學會營運總監)

最近出席一個活動,聽到中原地產主席施永青分享一件有趣的往事。他說在70年代,有一位顧客,貌似乞丐,平常在他店舖外行乞,但有次竟然進入地產公司內買樓。問他多一點細節後,原來他因為有「固定收入」,經常入錢到他銀行的「紅簿仔」,所以銀行亦成功批核樓宇貸款給他。想當年,銀行監管尚未伸延到攔阻銀行與顧客自行訂立以信任為先的關係。試想今日,不用說乞丐能拿樓按,甚至想開銀行戶口相信也沒有可能。

金管局對銀行的監管,用意是保護銀行風險,但實際效果是限制銀行發揮自己的功用,就是尋找合適顧客,自行訂了合約,評核風險,再進行適合的存款或借貸活動。看今天,很多香港人雖然收入穩定,對於負擔樓宇供款本身沒有問題,但由於按揭首期的規定,令普通打工仔,如果沒有「父幹」,要儲起三成甚至五成首期,也非常艱難。

政府的監管,原意是控制樓價升幅,但效果反而令市民更難上車。這一點,獅子山學會曾多番指出。最近,特區政府表示,由於樓市開始調整,所以正尋找合適的時機,考慮放寬樓宇按揭的成數,減低首期比例。

對於放寬按揭比例的適當時機,當局強調必須要考慮樓價下跌的幅度與速度,第二是成交量,第三是未來住宅樓宇的供應量,第四是整體經濟情況與展望。看這系列考慮的因素就明白,如果樓價不大跌,政府要放寬監管都非常難,令「軟陸」的機會非常低,亦令市民更難掌控樓價下跌的速度。

政府對樓宇買賣的干預,除了在樓宇供應,也從城市規劃手,或從銀行監管和樓宇買賣交易成本方面作出限制。可是,在每一個範疇,成績都未如人意。看過土地供應專責小組報告,內容並沒有什麼新意,主要是將過往數年一直討論的論點寫在一百多頁的報告。

報告重複香港土地供應不足,甚至「水深火熱」,又以麵包與麵粉的關係,解釋土地與房屋的關係。簡單一想,同一塊地,如果建一間兩層高的房屋,與40層、甚至80層,能夠提供的供應,絕然不同。土地供應,用麵粉與麵包作比喻,根本說不通。說到底,「土地供應」問題,根本就是城市規劃的問題。

很多所謂的住屋需要,隨著樓價上升而出現。但現在樓價開始回落,看到很多樓盤割價傾銷,這時,還在慢慢等樓價大跌才減低干預的政府,可能就會繼續將所有土地問題留待下一次樓價上升時再說。

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